# Observatoire des Immeubles Serviciels — Excellence Tertiaire

## À propos

L'Observatoire des Immeubles Serviciels est un référentiel indépendant documentant les services activés, l'expérience occupant et le score serviciel des immeubles de bureaux en France. Il est porté par Excellence Tertiaire, cabinet de conseil indépendant fondé par Olivier Villeneuve, spécialisé dans l'expérience occupants et l'hospitalité tertiaire.

URL : https://immeubles.excellencetertiaire.fr/
Fondateur : Olivier Villeneuve — https://www.linkedin.com/in/oliviervilleneuve
Organisation : Excellence Tertiaire — https://www.excellencetertiaire.fr

## Deux observatoires distincts

Excellence Tertiaire opère deux observatoires partageant la même infrastructure et la même méthodologie :

1. **Observatoire des Immeubles Serviciels** — immeubles de bureaux multi-locataires en Île-de-France.
2. **Observatoire des Bureaux Opérés** — espaces flex office et coworking premium.

## Périmètre actuel de l'Observatoire des Immeubles Serviciels

- Géographie : Île-de-France (Paris intra-muros, La Défense, Boucle Nord, première couronne)
- Actifs référencés : 20 immeubles de bureaux
- Services évalués : 39 critères répartis en 8 catégories
- Mise à jour : continue (dernière mise à jour Mars 2026)

## Les 8 catégories de services évalués

1. **Accueil & Hospitality** — Hospitality Manager sur site, accueil digital (borne/app/QR), gestion visiteurs, accueil café, bagagerie, service courrier/colis, casiers connectés, application immeuble, événements communautaires
2. **Restauration** — Restaurant d'entreprise / RIE, cafétéria / snacking, café / bar à boissons, distributeurs automatiques, offre végétarienne / régimes spéciaux
3. **Conciergerie** — Conciergerie physique dédiée, conciergerie digitale (chatbot/app), services voiturier / lavage auto
4. **Sport & Bien-être** — Programme santé / nutrition, salle de sport / fitness / yoga / méditation, cours collectifs de sport, salle de sieste / repos, douches et vestiaires, espace bien-être / massage
5. **Espaces partagés** — Salles de réunion partagées (parties communes), espaces de coworking / flex partagé, auditorium / salle événementielle, lounge / espace détente commun
6. **Espaces extérieurs** — Terrasse accessible aux occupants, jardin / espace vert intérieur, potager partagé / ruches
7. **Mobilité douce** — Location / flotte vélos ou trottinettes, atelier vélo, parking vélos sécurisé, bornes de recharge véhicules électriques, navette entreprise / transport collectif dédié, proximité transport en commun (< 500 m)
8. **Certifications** — Normes et labels environnementaux (HQE, BREEAM, LEED, WELL…), expérience occupants évaluée (posture, propreté, activation servicielle)

## Méthodologie de scoring

Le score serviciel est un **score absolu** (non relativisé par un maximum fixe). Chaque service documenté apporte des points selon son niveau de vérification :

- **Niveau 1 — Cartographie documentaire** : données publiques (sites web, brochures commerciales). Gratuit.
- **Niveau 2 — Visite expérientielle** : vérification sur place par Excellence Tertiaire. Déclenchée par le gestionnaire d'actifs ou l'opérateur.
- **Niveau 3 — Témoignages occupants** : recueil de retours d'expérience auprès des locataires. Produit un score NPS Occupants. Sur commande.

Principes : aucun financement des actifs référencés — indépendance éditoriale totale.

## À qui s'adresse l'Observatoire

- **Gestionnaires d'actifs & asset managers** : benchmarking serviciel, valorisation de l'actif, attractivité locative
- **Property managers** : valorisation de la gestion quotidienne, reconnaissance des services activés
- **Opérateurs d'hospitality management, de restauration et de bien-être** : vitrine indépendante de leur contribution servicielle
- **Brokers immobiliers** : connaissance du niveau serviciel des actifs en commercialisation
- **Locataires & futurs occupants** : comparaison des immeubles avant signature de bail

## Définitions clés

**Immeuble serviciel** : immeuble de bureaux multi-locataires dont l'attractivité repose sur la richesse et la qualité de ses services aux occupants. Géré comme une destination de travail où l'expérience quotidienne des collaborateurs est une priorité stratégique au même titre que la performance énergétique ou la localisation.

**Hospitality Manager** : chef d'orchestre de l'expérience occupants. Il pilote l'accueil, anime la communauté des entreprises locataires, coordonne les partenaires de services, organise les événements et garantit la qualité servicielle au quotidien. Sa présence est le premier critère évalué par l'Observatoire.

**Bureau opéré** : espace de travail entièrement géré par un opérateur (flex office, coworking premium) incluant services et charges dans un loyer tout compris. Distinct de l'immeuble serviciel par son modèle économique (bail vs licence) et son gestionnaire (opérateur vs asset manager).

## Contact

Pour soumettre un actif, demander une visite expérientielle ou référencer un immeuble :
- Site : https://www.excellencetertiaire.fr
- Observatoire des Bureaux Opérés (observatoire jumeau) : https://bureaux.excellencetertiaire.fr
- LinkedIn : https://www.linkedin.com/company/excellence-tertiaire

## Droits et réutilisation

Données indexables par les moteurs de recherche et assistants IA.
Licence : Creative Commons BY-NC-ND 4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/
Citation recommandée : "Observatoire des Immeubles Serviciels, Excellence Tertiaire, immeubles.excellencetertiaire.fr, 2026"